Dari kecil kita dicekokin mindset: “Nak, nanti kalau udah kerja, beli rumah ya. Rumah itu investasi terbaik.”
Kedengerannya bijak banget, ya?
Tapi menurut saya pribadi, rumah itu bukan investasi. Setidaknya bukan dalam arti investasi yang sesungguhnya.
Kenapa begitu?
Jawabannya bukan cuma soal harga rumah yang naik atau nggak—tapi soal apa itu sebenarnya investasi… dan kenapa rumah malah sering jadi beban.
👉 Baca penjelasannya sampai habis biar nggak salah langkah.
📉 Investasi vs Konsumsi: Bedain Dulu
Sebelum ngomongin untung-rugi, kita harus ngerti dulu:
Apa bedanya investasi dan konsumsi?
🔹 Investasi itu aset yang menghasilkan uang. Bisa dari cashflow (contoh: disewakan), atau dari capital gain yang benar-benar bisa dicairkan.
🔹 Konsumsi itu kebalikannya. Kita keluar uang buat sesuatu yang dipakai, dinikmati, tapi nggak ngasih pemasukan balik.
Sekarang lihat rumah tinggal.
Dipakai buat tidur, makan, rebahan. Disewain? Enggak.
Ngasih duit? Jelas enggak.
📈 “Tapi kan Harga Rumah Naik Terus…”
Ini argumen klasik:
“Loh, kenapa rumah nggak bisa dianggap investasi? Harga rumah tiap tahun naik kok. Kalau dijual berarti untung kan? Berarti investasi dong?”
Iya, kelihatannya begitu…
Tapi coba kita bongkar realitanya.
✅ Harga rumah memang naik. Tapi:
-
Biaya jual-beli juga besar (pajak, notaris, biaya agen).
-
Rumah itu nggak liquid. Nggak bisa dijual sewaktu-waktu tanpa drama.
Dan paling penting:
Kalau rumah itu rumah tinggal… pas dijual, kita tinggal di mana? Mau ngontrak? Beli lagi? Dengan harga yang juga udah naik?
💡 Jadi meskipun nilainya naik, keuntungan dari rumah tinggal itu nggak bisa langsung kamu nikmati kayak saham atau properti sewaan.
Seringkali, kamu cuma “kaya di atas kertas”.
“Naik harga doang nggak bikin kamu bebas finansial… apalagi kalau kamu tetap bayar cicilan, listrik, dan nggak punya aset lain.”
Kena mental? Sabar, masih ada biaya-biaya tersembunyi yang lebih bikin geleng-geleng.
💸 Biaya Tersembunyi Punya Rumah
Oke, sekarang anggap kamu udah punya rumah. Entah beli cash atau cicilan.
Berarti bebas dong?
Belum tentu. Justru di sinilah jebakannya: biaya-biaya kecil tapi rutin yang sering kita anggap remeh.
🔧 1. Perawatan & Renovasi
Atap bocor, cat ngelupas, pipa mampet, AC rusak, listrik konslet, tembok retak, pintu jebol, jendela ngadat—semua butuh biaya.
Btw, rata-rata biaya maintenance rumah itu sekitar 1% dari harga rumah per tahun.
Jadi kalau rumahmu harganya 1 miliar, siapin sekitar 10 juta per tahun cuma buat rawat-rumah aja.
Kalau kamu tinggal di kota besar kayak Jakarta, kadang biaya maintenance lebih murah—sekitar 0.5% sampai 0.7% dari harga rumah.
Kenapa? Karena yang mahal itu tanahnya, bukan bangunannya. Dan yang kamu rawat ya bagian bangunannya.
🏦 2. Pajak dan Iuran Tahunan
PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), iuran RT/RW, keamanan, sampah.
Bisa jutaan per tahun, dan harus dibayar terus.
🔥 3. Biaya KPR = Hingga 2x Harga Rumah
Kalau ambil KPR 20 tahun, kamu nggak cuma bayar harga rumah…
Tapi juga bunga puluhan bahkan ratusan juta.
Banyak orang gak sadar: rumah 500 juta bisa jadi total 900 juta dibayar ke bank.
💡 Semua itu keluar dari kantong kamu, bukan dari kantong rumah.
Artinya? Rumah itu konsumsi aktif, bukan aset produktif.
“Kalau tiap bulan kamu kerja keras buat bayarin rumah, berarti kamu yang kerja buat rumah—bukan rumah yang kerja buat kamu.”
🧠 Mindset Rumah: Investasi vs Konsumsi
Mindset itu ngaruh banget ke cara kamu ambil keputusan.
Termasuk dalam urusan beli rumah.
Kalau kamu percaya rumah adalah investasi (bahkan investasi terbaik), maka kamu akan ngoyo habis-habisan untuk beli rumah sebesar dan semahal mungkin.
🛑 Sanggup 2M? Ya diambil semua buat rumah.
Lalu hidup pas-pasan, kerja buat cicilan, dan nggak punya ruang buat investasi lain.
Sebaliknya, kalau kamu punya mindset bahwa rumah itu konsumsi, maka pendekatannya lebih rasional.
🏠 “Saya butuh tempat tinggal yang nyaman, bukan yang paling mahal.”
Sanggup beli rumah 2M, tapi kebutuhan cukup 1M? Ya beli 1M aja.
Sisa 1M bisa dipakai untuk:
-
Investasi yang benar-benar produktif
-
Dana darurat
-
Modal usaha
-
Atau bahkan buat hidup lebih fleksibel
🏡 Rumah Besar = Sekaligus Investasi? Belum Tentu
Punya rumah besar memang kelihatan mewah.
Prestige-nya dapet, apalagi kalau tamu datang langsung “wow rumah lo gede banget!”
Tapi di balik kemewahan itu, banyak minusnya juga:
🧹 1. Perawatan Capek & Mahal
Makin besar rumah, makin banyak yang harus dirawat.
Ngepel? Capek.
Atap bocor? Luasnya bikin biaya renovasi makin gila.
Tagihan listrik buat AC aja bisa bikin kaget tiap bulan.
🛠️ 2. Maintenance Cost Naik Drastis
Semakin besar dan mahal rumahmu, semakin besar juga biaya perawatannya.
Misalnya:
-
Rumah 1M = biaya maintenance sekitar 10 juta per tahun
-
Rumah 2M = biaya maintenance bisa tembus 20 juta per tahun
Beda 10 juta setiap tahun, cuma buat ngejaga supaya rumah nggak rusak pelan-pelan.
Dan itu belum termasuk renovasi besar kalau ada kerusakan serius.
“Rumah besar memang indah… tapi ingat itu makan biaya.”
👥 3. Ruang Banyak, Tapi Untuk Apa?
Memang enak sih punya rumah luas. Bisa guling-guling di lantai, jogging muter ruang tamu, atau main petak umpet sama anak sampai ke dapur belakang.
Tapi… kalau terlalu luas, ujung-ujungnya malah bingung: “Ini ruang kosong buat apa ya?”
Mulailah muncul ide-ide impulsif:
-
Bikin kolam renang kecil
-
Beli alat gym pribadi
-
Pasang meja biliar yang akhirnya cuma dipakai 1–2x sebulan
Kedengeran keren? Iya.
Tapi semua itu = biaya tambahan.
Bayar instalasi, perawatan, listrik, dan space yang harus terus dijaga.
Kalau duitmu udah unlimited sih, silakan aja.
Tapi buat kamu yang masih mikirin biaya sekolah anak, cicilan mobil, dan dana pensiun… semua “ide keren” itu cuma buang-buang duit.
Jadi rumah besar = pengeluaran besar.
Dan kalau gak dihitung-hitung, bisa bikin keuangan makin bocor halus.
💸 4. Susah Dijual & Gak Bisa Dicicil
Rumah itu nggak liquid. Mau jual? Siap nunggu berbulan-bulan bahkan tahunan.
Dan kalau kamu butuh uang darurat, kamu nggak bisa jual satu ruangan doang.
Butuh dana anak kuliah?
Emas bisa dijual sebagian. Saham bisa dijual separuh.
Tapi rumah?
Gak bisa tuh kamu bilang ke calon pembeli, “Beli kamar anak saya aja dulu, ruang tamu nyusul nanti.”
Belum lagi biaya notaris, pajak, dan komisi agen properti yang juga harus kamu tanggung saat jualan.
📌 Rumah memang barang mahal, dan harganya naik tiap tahun. Tapi kalau kamu beli buat ditinggali, tetap saja itu bukan investasi.
Investasi itu harus bisa menghasilkan. Rumah besar? Kebanyakan justru menghabiskan.
💼 Kapan Rumah Bisa Jadi Investasi?
Oke, sampai sini mungkin kamu mikir: “Jadi semua rumah itu jelek dong? Gak ada yang bisa jadi investasi?”
Jawabannya: bisa. Tapi tergantung cara kamu memakainya.
🏘️ Rumah bisa jadi investasi kalau…
-
Disewakan dan menghasilkan cashflow rutin
-
Dibeli di lokasi berkembang dengan potensi kenaikan harga tinggi dan kamu siap jual suatu hari
-
Dipakai buat usaha (kos-kosan, homestay, warung, atau studio) yang mendatangkan pemasukan
💡 Yang nggak bisa dianggap investasi?
Rumah yang kamu tinggali, nggak disewain, dan terus menguras uang setiap bulan.
“Kalau rumahnya nggak menghasilkan, ya jangan disebut aset. Sebut aja: kebutuhan hidup.”
Masalahnya, banyak orang nekat beli rumah mahal, lalu ngaku itu ‘investasi’, padahal nggak ada cashflow, nggak ada rencana jual, dan tiap bulan uangnya tekor buat ngerawat.
🎯 Tujuan Investasi ≠ Tujuan Beli Rumah
Satu hal penting yang sering disamakan padahal beda banget:
Tujuan beli rumah itu beda jauh dengan tujuan investasi.
📌 Kamu beli rumah buat ditinggali.
Supaya punya tempat tinggal yang nyaman, aman, dan nggak pindah-pindah kontrakan.
📌 Kamu investasi buat masa depan.
Supaya nanti bisa pensiun tenang, biayai pendidikan anak, atau punya penghasilan pasif.
Jadi kalau kamu beli rumah terus bilang itu investasi… coba tanya: “Investasi buat apa? Emangnya rumah itu bisa bantu pensiun atau nyekolahin anak?”
Jawabannya: belum tentu.
Karena rumah tempat tinggal nggak menghasilkan uang, dan gak bisa dicairin kapan aja kayak saham, emas, atau reksa dana.
Itulah kenapa kamu harus bedain:
Rumah itu kebutuhan.
Investasi itu strategi.
Tujuannya beda, alatnya juga harus beda.
✅ Kesimpulan: Rumah Boleh Punya, Tapi Jangan Dibilang Investasi
Punya rumah itu boleh. Bahkan buat banyak orang, itu adalah pencapaian besar.
Tapi jangan dibungkus dengan label “investasi” kalau kenyataannya rumah itu nggak menghasilkan apa-apa dan malah nguras keuangan tiap bulan.
Rumah itu kebutuhan. Tempat pulang. Tempat hidup.
Dan itu nggak masalah—selama kamu sadar perannya, bukan maksa-maksain biar kelihatan kaya.
Jadi sebelum ambil cicilan 20 tahun, tanya dulu ke diri sendiri:
“Saya beli rumah ini buat hidup… atau biar kelihatan hidup?”
Ingat: rumah itu konsumtif. Artinya, bukan investasi.
Kamu masih harus menyisihkan uang untuk investasi yang sebenarnya—yang bisa bantu kamu pensiun.